Wees bedacht op de zakelijke lasten bij de aankoop van een woning

De aankoop van een woning is niet alleen spannend, maar ook complex. Veel kopers richten hun aandacht op de koopsom, de eventuele overdrachtsbelasting en de financiering, maar zijn minder bekend met een ander aspect: de zakelijke lasten. Voorbeelden van deze lasten zijn de onroerendezaakbelasting en rioolheffing. Het is dus goed u ook daarvan bewust te zijn!

Vanaf wanneer moet u die als eigenaar betalen, en hoe werkt het als bepaalde rekeningen al voor een heel jaar vooruit zijn betaald door de verkoper?

Zakelijke lasten worden elk jaar door de gemeente en het waterschap in rekening gebracht. De eigenaar van een woning ontvangt daarom elk jaar een ‘aanslagbiljet’ waarop die zakelijke lasten zijn opgenomen.

Zakelijke lasten zijn lasten die zijn verbonden aan de eigendom en het gebruik van een woning. Daarbij kan onderscheid worden gemaakt tussen:

• Eigenaarslasten: onroerende zaakbelasting (OZB), rioolheffing (eigenaar) en watersysteemheffing (gebouwd).
• Gebruikerslasten: afvalstoffenheffing, watersysteemheffing (ingezetenen) en zuiveringsheffing.

In beginsel worden deze lasten door de eigenaar betaald per kalenderjaar. Degene die op 1 januari in het kadaster is geregistreerd als eigenaar, ontvangt het aanslagbiljet en moet de kosten voor het gehele jaar voldoen.

Wanneer een woning gedurende het jaar van eigenaar verandert, zullen de koper en verkoper afspraken moeten maken over de verdeling van deze kosten.

Hoewel verschillende methoden voor verdeling van de kosten mogelijk zijn, is het gebruikelijk in de koopovereenkomst af te spreken dat de lasten verrekend worden vanaf het moment dat de koper eigenaar wordt van de woning.

De verrekening vindt in dat geval plaats via de afrekening van de notaris. Op die manier krijgt de verkoper - die de zakelijke lasten voor een heel kalenderjaar vooruit heeft betaald - een gedeelte van de kosten terug, namelijk het gedeelte vanaf het moment van ondertekening van de leveringsakte bij de notaris tot het einde van het kalenderjaar. Bij de overdracht van de woning worden bij de notaris alleen de eigenaarslasten verrekend. De gebruikerslasten kunnen enkel via de gemeente of het waterschap zelf worden verrekend.

Wanneer de overdracht van een woning plaatsvindt aan het begin van het kalenderjaar, is het mogelijk dat de verkoper het aanslagbiljet van de zakelijke lasten nog niet heeft ontvangen. In dat geval zal vaak worden gekozen voor verrekening van zakelijke lasten op basis van de eigenaarslasten van het voorafgaande jaar. Zodra de nieuwe eigenaarslasten bekend zijn, zal een eventueel verschil tussen de verkoper en de koper onderling worden verrekend (dus niet via de afrekening van de notaris).

Conclusie

Bij de aankoop van een woning moet u naast de koopsom en de kosten koper ook rekening houden met de verrekening van zakelijke lasten, in het specifiek de eigenaarslasten. De notaris controleert of de afspraken hierover correct in de koopovereenkomst zijn opgenomen.

De notaris regelt ook de verwerking van de eigenaarslasten in de nota van afrekening en de akte van levering.